房地產項目規劃有哪些方面,應該關注哪些方面?

發布時間:2020-04-03 12:00:00

作為一個工程管理狗,我也工作了一段時間。通過對最新PPT的研究,從工程管理的角度談對項目前期策劃的認識。

作為一個工程管理狗,我也工作了一段時間。通過對最新PPT的研究,從工程管理的角度談對項目前期策劃的認識。

一是項目管理目標。項目管理目標是項目準備階段的第一步,也是非常關鍵的一步,主要包括質量目標、工期目標、安全文明施工目標、交貨率、保修完成率和知識沉淀。當然,不同的公司有不同的目標。

成熟的房地產公司制定項目管理目標的手段之一是在項目開工前制定項目開工審批制度,這對項目的早期規劃起著非常重要的作用。

項目規劃的第一步是制定項目管理的總體規劃,從全局的角度對項目進行分析。項目管理總體規劃主要分為四個方面:項目概況、現場分析、示范區與非示范區的關系、工程計劃與銷售進度的關系。

項目概況,坦率地說,是對項目基本情況的分析:項目建筑面積是多少,層高是多少,如何分期,物業形式是什么

場地分析是指對項目內外場地進行的環境分析,與項目成本、進度和存在的風險點密切相關,需要高度重視。場地分析包括:1。周邊市政道路現狀(包括既有道路、在建道路、規劃道路等)。2?,F有市政配套點(給排水、燃氣、通信、熱力、有線電視、市政10kV電源等)的坐標及介入距離。三。用地紅線外50米范圍內現有建(構)筑物(高壓線、軍用光纜、水井、民房等)。四。場區及周邊主要水文地質特征(巖溶地質、地下水位高度、巖體穩定性等)1、2可通過市政管網及規劃圖獲得,4可通過地勘單位出具的地質勘探報告獲得。

示范區與非示范區的關系。為了最大限度地呈現住宅效果,讓潛在購房者有一個具體的認識,多數開發商都會在項目上設立示范區。示范區與非示范區相互影響,因此在設置示范區之前,必須考慮:售樓處和樣板間的選址、參觀動線的分析;示范區的施工組織;示范區與非示范區建設的交通組織關系非示范區后續建設對示范區的影響

項目計劃與銷售進度的關系主要是指在制定項目計劃時,要考慮目標面積的匹配、階段劃分與銷售進度的匹配、當地單體預售情況(諸暨:別墅主體結構封頂,而高層達到單體面積的三分之一),面積指標對應的目標面積、開工時間和達到預售條件的時間。

施工準備階段緊接著是施工總圖的編制階段。施工準備主要分為三個維度:

空間:施工組織;

時間:節點控制;

人員:項目部人員、監理人員、總包人員、分包人員;

施工組織是指根據施工計劃和工程合同,對土建工程任務從開工到竣工、交付的策劃、組織和其他活動。在工程開工前,根據工程本身的特點,科學合理地安排人力、資金、機械、材料和施工方法,對工程的成功起著至關重要的作用。以上將施工組織劃分為空間,更能體現空間布置在施工組織中的重要性,主要體現在:施工段、流水段方案劃分、兒童組織設計、材料堆放加工場地布置、塔吊布置,人、貨梯等設備,生產、辦公、生活臨時設施布置,施工用水、排水、消防用水布置。。。

節點控制的主要手段是制定詳細的進度計劃,包括三個內容:1。列出所有業務節點和切片節點;2。詳細說明計劃排除的合理性。列出進度管理的重點、難點和解決方案。這里的進度表是指項目開發計劃。開發計劃確定后,應制定詳細的施工實施計劃。

人員準備主要包括以下工作:1。明確項目經理、土建、水電、室內工程師的到達時間,根據項目計劃安排人員到達計劃。根據工程實際情況確定監理單位(單位數量、人員要求、監理職責和工作范圍)。根據工程方法、施工范圍等實際情況確定總承包方(合同總數量、包干工程);4。根據工程實際情況(選擇方法、合同簽訂時間、預計進場時間)確定分包商。

在施工準備階段,制定各階段的施工方案,一般由施工單位完成。為了考慮成本優化,現在很多開發商將土石方分包出去,這自然涉及到土石方平衡方案。土石方施工方案是反映項目組管理能力的重要環節。良好的土石方平衡施工方案可以有效降低土石方運輸成本,大大提高土石方運輸效率。土石方平衡施工方案一般包括以下內容:土石方(各階段)挖填估算值;各階段土石方挖填調配基本假設及調配方案;施工質量控制要點分析及相關控制措施;施工流程分部及主要進度節點計劃

項目的初步規劃還應考慮項目的技術質量管理。項目質量是項目成功的關鍵之一。工程質量的保證主要受項目管理行為的控制。技術質量管理手段包括:模型策劃、圖紙會審、質量管理、四項新技術和專項方案。模板策劃是指在每道工序大規模施工前的模板施工,又稱模板引入系統,主要針對防水施工各階段模板;圖紙會審是指在收到設計院圖紙后,全面、認真熟悉圖紙,對施工圖中存在的問題和不合理情況進行審查,報設計院處理。圖紙會審的重要性被許多人忽視了。有效的圖紙會審可以有效避免施工后期出現的各種問題,避免后期返工造成的簽證,使工程施工順利進行。質量管理包括重要的質量控制點、常見故障的預防和控制、實際測量、外觀要求、成品保護方案和過程整理。一般來說,成熟的房地產公司都有規范的操作文件,四項新技術是指新材料、新設備、新技術、新工藝。作為甲方的管理者,必須對四項新技術有一定的了解,能夠控制施工單位對四項新技術的應用,運用專業能力解決實際問題。

安全文明施工管理,這里更不用說,一般成熟的房地產公司都會有成熟的管控體系。

文件管理主要是明確項目文件的編碼和流轉體系,并不斷優化,從而形成對項目過程中各種文件的有效管理。

最后是風險管理。項目開發中的風險主要體現在以下幾個方面:征地拆遷、場地交接;市政配套設施;報批建設;進度風險;政府新規;每戶投訴風險。

項目前期策劃是項目成功的第一步。項目經理要高度重視項目的前期策劃。


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